2025年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在深度調(diào)整中探尋新的坐標(biāo)，政策、市場(chǎng)、科技和金融等多重力量交織，共同塑造著行業(yè)的新面貌。作為行業(yè)觀察者，我們梳理出本年度十大關(guān)鍵詞，它們?nèi)缤环鶆?dòng)態(tài)拼圖，揭示了行業(yè)從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量求生”的核心脈絡(luò)與發(fā)展邏輯。

一、 “好房子”

《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，建立房屋全生命周期安全管理制度”。

這一部署精準(zhǔn)把握了新時(shí)代人民群眾對(duì)居住需求的升級(jí)方向，也為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展錨定了清晰坐標(biāo)。2025年，超過(guò)15個(gè)省份在政府工作報(bào)告中明確提出推動(dòng)“好房子”建設(shè)。從“住有所居”到“住有宜居”再到“住有優(yōu)居”，“好房子”的提出，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)躍升的鮮明標(biāo)志。

二、推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)

2025年政府工作報(bào)告提出，“穩(wěn)住樓市股市”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，核心表述為全年房地產(chǎn)政策定下基調(diào)。樓市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要“風(fēng)向標(biāo)”，房地產(chǎn)是百姓資產(chǎn)最大的一部分。樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財(cái)富效應(yīng)，也可以更好地提振消費(fèi)。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為17036元／平方米，環(huán)比上漲0.37％，同比上漲2.68％，實(shí)現(xiàn)“雙升”。從成交量情況來(lái)看，今年前11個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的新房銷售面積同比均有所下降；二手房市場(chǎng)則維持一定熱度。

三、存量盤活

2025年房地產(chǎn)“存量盤活”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心，核心就是通過(guò)優(yōu)化現(xiàn)有資源來(lái)激活市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“做優(yōu)增量、盤活存量”的目標(biāo)。這不僅是政策重點(diǎn)，也是行業(yè)走出當(dāng)前困境的關(guān)鍵路徑。?政策層面?，已明確將“盤活存量用地和商辦用房”列為重點(diǎn)任務(wù)，并賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格及用途上更大自主權(quán)。這意味著未來(lái)會(huì)有更多專項(xiàng)債資金用于收儲(chǔ)閑置土地，并通過(guò)“收儲(chǔ)—調(diào)規(guī)—再出讓”模式精準(zhǔn)投放，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

?具體操作上?，主要有三大方向：一是?金融支持?，通過(guò)專項(xiàng)債、再貸款等工具為收儲(chǔ)和改造提供資金；二是?多方合作?，鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社會(huì)資本聯(lián)合開(kāi)發(fā)，通過(guò)設(shè)立基金、允許土地用途轉(zhuǎn)換等方式盤活“硬骨頭”地塊；三是?市場(chǎng)流轉(zhuǎn)?，通過(guò)交易、改造等方式提升存量土地價(jià)值，例如將存量房轉(zhuǎn)為保障房、文旅或康養(yǎng)項(xiàng)目等。

四、政策紅利釋放

2025 年作為“十四五”收官關(guān)鍵年，房地產(chǎn)政策形成需求端、供給端、保障端系統(tǒng)性支持體系。需求端實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策突破，北上深“外環(huán)外”打破購(gòu)房套數(shù)限制，非戶籍社保要求降低年限，二線及以下城市全面放開(kāi)，部分城市實(shí)現(xiàn) “零門檻購(gòu)房”。信貸成本更是創(chuàng)近十年新低，首套商貸首付比例 15%、利率低至 3% 以下，公積金利率降至 2.6%，三十城支持公積金付首付。

供給端“帶押過(guò)戶”大范圍普及，交易效率大幅提升，“以舊換新” 補(bǔ)貼置換成本，稅費(fèi)減免覆蓋140㎡以下戶型，存量房貸利率自動(dòng)下調(diào)等。政策并非臨時(shí)刺激，而是“房住不炒” 底線之上的系統(tǒng)性托底，為市場(chǎng)企穩(wěn)注入核心動(dòng)力。

五、城市更新常態(tài)化

2025年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），城市更新進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段，主要目標(biāo)是到2030年，城市更新體制機(jī)制不斷完善，安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，人居環(huán)境明顯改善，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

《意見(jiàn)》聚焦為民、便民、安民，提出了很多務(wù)實(shí)舉措，以解決好群眾身邊的急難愁盼問(wèn)題，部署了八個(gè)方面的主要任務(wù)：加強(qiáng)既有建筑改造利用，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開(kāi)展完整社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，完善城市功能，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護(hù)傳承城市歷史文化。

六、債務(wù)重組深度落地??

2025 年房企債務(wù)重組逐步走向“實(shí)質(zhì)性削債”，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清。融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等頭部房企相繼完成境內(nèi)外債務(wù)重組，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)“全額債轉(zhuǎn)股”化解95.5億美元境外債務(wù)，成為首家境外債清零的大型房企。碧桂園通過(guò)“組合拳”實(shí)現(xiàn)70%削債，新發(fā)票據(jù)利率降至5%-6.25%，展期至2027年底。此外，龍光集團(tuán)、旭輝集團(tuán)削債比例均超 50%。

整體來(lái)看，頭部房企通過(guò)“削債+債轉(zhuǎn)股”模式取得突破，但中小房企仍面臨清盤風(fēng)險(xiǎn)。從?政策支持來(lái)看?，房地產(chǎn)融資“白名單”制度常態(tài)化，助力項(xiàng)目資金支持。但從2025年前11月TOP100房企銷售額同比下降13.3%來(lái)看，持續(xù)化債壓力巨大，需依賴銷售回穩(wěn)與經(jīng)營(yíng)改善，政策協(xié)同等，逐步擺脫行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，從“風(fēng)險(xiǎn)暴露期” 逐步進(jìn)入 “修復(fù)期”。

七、保交樓長(zhǎng)效化

2025年“保交樓”工作已從“應(yīng)急攻堅(jiān)”轉(zhuǎn)向“常態(tài)化防控”，通過(guò)資金支持、流程優(yōu)化、責(zé)任壓實(shí)、制度創(chuàng)新多措并舉，系統(tǒng)性推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向“重交付、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)民生”轉(zhuǎn)型。未來(lái)，政策將更加注重長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，從根源上保障購(gòu)房者權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策層面，通過(guò)“白名單”制度精準(zhǔn)融資，有效隔離項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有望形成“短期托底、長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型”的政策閉環(huán)。其中，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已擴(kuò)大至6.7萬(wàn)億元，支持項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建；截至8月底，約20家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案獲批，化解債務(wù)總規(guī)模突破1.2萬(wàn)億元，打消購(gòu)房人 “錢房?jī)煽铡?顧慮。

八、取消公攤試點(diǎn)擴(kuò)圍

截至目前，湖南衡陽(yáng)、廣東肇慶、河北張家口等地已明確實(shí)施或鼓勵(lì)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。從全國(guó)試點(diǎn)情況看，實(shí)際執(zhí)行中，取消公攤面積主要是計(jì)價(jià)方式的改變，即從按建筑面積計(jì)價(jià)改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但房屋總價(jià)通常保持穩(wěn)定。

當(dāng)前調(diào)整的重點(diǎn)是信息透明和銷售規(guī)范，而非“免費(fèi)取消”公攤。盡管全國(guó)性統(tǒng)一政策尚未出臺(tái)，但試點(diǎn)城市效果顯著，一定程度上提升了購(gòu)房意愿，帶動(dòng)新房成交增長(zhǎng)，推動(dòng)行業(yè)從“面積炒作”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，倒逼房企優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)與空間利用效率，后續(xù)有望在更多城市推廣實(shí)施。

九、深化租購(gòu)并舉

“租購(gòu)并舉”打破了住房市場(chǎng)的單一產(chǎn)權(quán)崇拜，形成了“先租后買、租購(gòu)互補(bǔ)”的階梯式居住體系，符合人口流動(dòng)和生命周期規(guī)律。2025 年租購(gòu)并舉住房制度進(jìn)一步完善，保障房供給精準(zhǔn)化特征凸顯。截至 10 月底，北京完成 5 萬(wàn)套（間）保租房建設(shè)、8 萬(wàn)套（間）保障房竣工；全國(guó)范圍內(nèi)保租房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)房供給規(guī)模同比增長(zhǎng) 30%，政府專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房的政策全面落地。

《住房租賃條例》于今年9月15日正式施行，明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)，保障租房者子女就近入學(xué)權(quán)益，并規(guī)范租金貸、虛假房源等亂象。通過(guò)公共服務(wù)均等化，減少因住房產(chǎn)權(quán)差異帶來(lái)的福利差距，增強(qiáng)了城市的包容性和吸引力，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。

十、綠色轉(zhuǎn)型提速

在“十五五”規(guī)劃建議的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)行業(yè)作為碳排放重點(diǎn)領(lǐng)域，需通過(guò)系統(tǒng)性變革實(shí)現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型，助力國(guó)家“雙碳”目標(biāo)達(dá)成，2025年，房地產(chǎn)行業(yè)深化落實(shí)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《超低能耗建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，綠色建筑進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展階段。

在核心行動(dòng)路徑上，推動(dòng)綠色建造與技術(shù)創(chuàng)新，推廣裝配式建筑和智能化施工，減少建材浪費(fèi)與現(xiàn)場(chǎng)污染；采用高效保溫材料、節(jié)能門窗等，提升建筑能效。在項(xiàng)目中集成太陽(yáng)能光伏、地源熱泵等清潔能源，降低對(duì)傳統(tǒng)電網(wǎng)的依賴，促進(jìn)能源消費(fèi)綠色化。隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)賦能，房地產(chǎn)有望從“傳統(tǒng)建造”向“智慧智造”轉(zhuǎn)型。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 黃春棉 許子杰）