■ 王麗新

　　5月份以來(lái)，三則消息讓現(xiàn)房銷售再次成為熱議話題：一是河南省信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售；二是近期國(guó)家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)，加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，讓購(gòu)房者對(duì)全面實(shí)施現(xiàn)房銷售有所期待；三是不少企業(yè)將現(xiàn)房作為賣點(diǎn)吸引購(gòu)房者買房，推動(dòng)現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升。

　　當(dāng)前，現(xiàn)房銷售模式已從試行開始向推行過渡。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超過30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策。截至目前，合肥、鄭州等地明確進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，海南、雄安已全面進(jìn)行現(xiàn)房銷售。從市場(chǎng)交易端來(lái)看，現(xiàn)房銷售占比逐年提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房銷售在商品住宅銷售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。

　　那么，現(xiàn)房銷售時(shí)代來(lái)了嗎？在筆者看來(lái)，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，現(xiàn)房銷售需順勢(shì)而為，更需“因城施策”，循序漸進(jìn)式推行。當(dāng)然，從長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)房銷售是新方向，有優(yōu)勢(shì)也有挑戰(zhàn)，若全面實(shí)施，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面影響。

　　首先，利好購(gòu)房者。現(xiàn)房銷售實(shí)現(xiàn)“供應(yīng)即實(shí)景”。對(duì)購(gòu)房者而言，是從“圖紙買房”到“實(shí)景消費(fèi)”的質(zhì)變，會(huì)避免傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對(duì)板”、延期交房糾紛以及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，現(xiàn)房銷售可實(shí)現(xiàn)“交房即交證”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，現(xiàn)房銷售會(huì)加快去庫(kù)存速度。此外，房屋品質(zhì)可見可測(cè)，可與資產(chǎn)價(jià)值深度綁定，核心城市優(yōu)質(zhì)地段現(xiàn)房更有“品質(zhì)溢價(jià)”空間。

　　其次，考驗(yàn)房企綜合能力?，F(xiàn)房銷售模式考驗(yàn)房企的開發(fā)模式、資金鏈、產(chǎn)品力等全方位綜合能力。一是回款周期對(duì)現(xiàn)金流影響較為明顯，一般來(lái)說(shuō)，期房預(yù)售模式下，周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)的房企從拿地開始平均6個(gè)月內(nèi)可以見到回款，現(xiàn)房銷售意味著項(xiàng)目竣工后回款，回款周期延長(zhǎng)2年至3年；二是融資結(jié)構(gòu)需從中短期向中長(zhǎng)期調(diào)整，尤其是有息負(fù)債更需轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)周期且低成本融資，才能更好地穩(wěn)住回報(bào)率；三是倒逼房企摒棄“速度優(yōu)先”開發(fā)模式，抓“精細(xì)化管理”和提升產(chǎn)品力，建立從拿地到交付的全流程品質(zhì)管控體系，加大研發(fā)投入，讓產(chǎn)品向綠色化和智能化轉(zhuǎn)型，才能擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

　　最后，配套支持措施是關(guān)鍵。在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售模式變化過程中，要解決可能出現(xiàn)的購(gòu)房者購(gòu)房成本高、開發(fā)商沉淀資金周期更長(zhǎng)以及新房供應(yīng)規(guī)?？焖倏s量導(dǎo)致的階段性供需失衡等問題，這就意味著配套政策是關(guān)鍵，可從土地、財(cái)稅政策等方面發(fā)力。一是建立“現(xiàn)售+預(yù)售”的雙軌并行機(jī)制；二是“因城施策”，配套細(xì)則差異化，如庫(kù)存高企城市出臺(tái)“現(xiàn)房銷售鼓勵(lì)政策”，對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，允許房企分期繳納現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的土地出讓金等；三是構(gòu)建多元化融資渠道，如鼓勵(lì)銀行設(shè)立“現(xiàn)房開發(fā)專項(xiàng)貸款”，延長(zhǎng)貸款期限，合理合規(guī)地支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行“現(xiàn)房項(xiàng)目收益?zhèn)?，將綠色建筑、裝配式現(xiàn)房項(xiàng)目納入綠色信貸支持范圍等；四是財(cái)稅政策銜接，如考慮推遲現(xiàn)房項(xiàng)目土地增值稅預(yù)繳時(shí)間，補(bǔ)貼房企融資成本等。

　　總而言之，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向來(lái)看，構(gòu)建“期房與現(xiàn)房并存、增量與存量互補(bǔ)”的新發(fā)展模式已在路上，但未來(lái)仍需政策引導(dǎo)、市場(chǎng)培育與金融創(chuàng)新協(xié)同推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度，助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。