3月31日，一個普通工作日的下午，在位于上海浦東新區(qū)張楊路與德平路交界處的上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心內(nèi)，中國證券報記者看到，自助查詢機前、繳稅窗口前、過戶受理柜臺前人頭攢動。“最近人就沒少過，周末更是如此。”交易中心三樓綜合受理區(qū)維持秩序的保安對記者說。

　　3月的最后一天，隨著1037套成交的鎖定，上海3月二手房成交量（指網(wǎng)簽，含住宅、商業(yè)、車位等）達(dá)3.1萬套，創(chuàng)下上海近五年來二手房月度成交新高（2021年4月以來首次超3萬套）。

　　● 本報記者 喬翔

　　政策提升市場活躍度

　　記者走訪了解到，當(dāng)前市場成交節(jié)奏大幅加快，有中介機構(gòu)直言客戶主動約看太多，根本忙不過來，以往拖沓的購房決策周期被大幅壓縮，市場交易活躍度高。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月，上海二手房合計成交量達(dá)3.1萬套，日均成交套數(shù)破千。成交結(jié)構(gòu)上，剛需房源持續(xù)高效去化，同時改善型房源的帶看與咨詢量也迎來增長。

　　去年四季度以來，上海二手房月度成交量始終穩(wěn)定在2萬套以上（僅今年2月因春節(jié)假期有所回落）。特別是在新一輪政策催化下，市場活躍度持續(xù)提升。

　　2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自2026年2月26日起施行。

　　《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個稅年限。對非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。二是符合條件的非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

　　《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

　　中原地產(chǎn)分析稱，當(dāng)前上海二手房回暖節(jié)奏加快，直接跳過傳統(tǒng)爬坡期。新政后首個雙休日單日成交即破千套，后續(xù)熱度一路走高，工作日也有單日成交破千套的情況出現(xiàn)。隨著市場持續(xù)走熱，房東心態(tài)也逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，熱門板塊、低價房源跳價案例增多，議價空間開始收窄，優(yōu)質(zhì)房源掛牌即成交。

　　增量需求進(jìn)一步釋放

　　在交易中心的三樓綜合受理大廳，記者在與辦完過戶手續(xù)的小張的交流中了解到，他來自江蘇鹽城，在上海工作剛滿一年。此次恰好“踩中”了上海這一輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策。

　　“差不多去年這時候我還不敢想買房的事。”小張告訴記者，他買下的是浦東一套280萬元左右的“低總價二手房”，面積不大，但勝在離地鐵近、總價可控，“首付不到60萬元，公積金貸滿，月供比之前租房多不了多少。”

　　小張的故事是比較具有代表性的樣本。中原地產(chǎn)相關(guān)報告分析稱，從交易結(jié)構(gòu)看，剛需群體成為本輪行情的主力軍。3月以來，總價300萬元以內(nèi)的剛需上車房源，交易占比穩(wěn)定維持在70%以上。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年1至2月，上海70平米以下二手房成交占比提升至42%。隨著房價持續(xù)調(diào)整，市場房源整體向低總價段回落。2026年1至2月，上海300萬元以內(nèi)二手房成交套數(shù)占比較2025年同期提升了6個百分點，成交套數(shù)同比增長25%。

　　這一數(shù)據(jù)背后，或是對應(yīng)兩類人群的集中入場：第一類是政策釋放的“增量需求”——類似小張這樣社保剛滿1年的新上海人；第二類則是轉(zhuǎn)變思維的“剛需族”。

　　在上海一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的小鄭，此前一直是堅定的“租房派”。但從去年三季度以來，他一直在算一筆賬：他租住的小區(qū)，同戶型房源掛牌價已有明顯回調(diào)，但月租金依舊維持在穩(wěn)定水平。“算下來租售比大概2.3%，加上自己判斷房價繼續(xù)大跌的空間似乎不太大了，買房可能也是一個不錯的選擇。”

　　“當(dāng)前‘低總價二手房’行情的核心邏輯，是資產(chǎn)定價向現(xiàn)金流的回歸。在低利率環(huán)境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優(yōu)于其他理財產(chǎn)品，成為衡量投資價值的重要標(biāo)尺。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，“考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。這也正是為何盡管部分房源老舊，仍能吸引購房者入場的原因，即月供和租金差不多了。”