當(dāng)我們聊起家里的住房面積有多大時(shí)，習(xí)慣說(shuō)房本上記載的建筑面積。但大家心里都清楚，實(shí)際的使用面積要在建筑面積上打個(gè)百分之二十幾甚至更多的折扣。建筑面積和套內(nèi)使用面積之間的差額，通常被稱為公攤。近日，湖南省衡陽(yáng)市明確，從2025年開(kāi)始，商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。這再度引發(fā)了“該不該取消公攤”的討論。
該不該取消公攤？首先要弄清什么是公攤。當(dāng)前我國(guó)住宅建筑基本以建筑面積交易。電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等公用建筑面積，是構(gòu)成商品房建筑面積的一部分。公用建筑面積會(huì)分?jǐn)偟礁骷腋鲬?，?gòu)房者為實(shí)際使用面積付費(fèi)的同時(shí)，也要為公用建筑面積買單。
公攤一直讓購(gòu)房者很頭疼。其實(shí)，公攤面積并不是越小越好，一些公共區(qū)域面積變小，可能代表居住品質(zhì)降低。公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是被許多購(gòu)房者詬病的根本問(wèn)題。購(gòu)房者拿到房子時(shí)，得房率低、實(shí)際使用面積較小的情況時(shí)常出現(xiàn)。購(gòu)房合同中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)或是開(kāi)發(fā)商對(duì)于公攤方面的承諾常常讓人看得一頭霧水，了解清楚實(shí)際得房率還需要一番精密換算。想要弄清開(kāi)發(fā)商是否按合同約定和相關(guān)法律規(guī)定完成對(duì)得房率的承諾，或許還要求助專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量，甚至到有關(guān)部門查詢備案數(shù)據(jù)。真正產(chǎn)生糾紛，恐怕還得聘請(qǐng)律師。
近年來(lái)，有一些城市在嘗試住宅以套內(nèi)面積進(jìn)行交易。早在2002年，重慶就開(kāi)始以“套內(nèi)建筑面積”作為計(jì)價(jià)依據(jù)。多年來(lái)，也一直有商品房按套內(nèi)面積交易的呼聲。
住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有很多益處。按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法。將住宅交易面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算，有助于提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度。
以套內(nèi)使用面積交易有助于住房交易的規(guī)范化和透明化。按套內(nèi)使用面積交易能夠解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。同時(shí)，還能解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專業(yè)支撐的情況下難以做到。從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，能減少交易中的面積糾紛，老百姓能明明白白購(gòu)房，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。
以套內(nèi)使用面積交易可以成為商品住房的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，逐步從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。過(guò)去賣方市場(chǎng)階段，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，稍加遲疑可能都買不到房子，很多購(gòu)房者顧不上考慮公攤大小和得房率問(wèn)題。買方市場(chǎng)來(lái)臨，產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，購(gòu)房者可選擇的房源多。以套內(nèi)使用面積交易的房源，以及公攤面積規(guī)范適宜、高得房率的住宅，或許更具競(jìng)爭(zhēng)力。買方市場(chǎng)的到來(lái)，可能成為商品房以套內(nèi)使用面積交易的推動(dòng)力量。
以套內(nèi)使用面積交易會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？從按建筑面積交易改為按使用面積交易不太會(huì)影響購(gòu)房?jī)r(jià)格。購(gòu)房總價(jià)主要還是基于市場(chǎng)供求關(guān)系自主調(diào)節(jié)，但是單價(jià)按套內(nèi)使用面積交易的話會(huì)略高。
2019年，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》中曾出現(xiàn)過(guò)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述。這表明，有關(guān)部門曾希望探索以套內(nèi)使用面積交易。商品住宅以套內(nèi)使用面積交易有可能成為趨勢(shì)。而在目前很多城市仍按建筑面積交易的情況下，應(yīng)該推動(dòng)公攤面積的計(jì)算更加清晰透明，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確公開(kāi)公攤面積的計(jì)算方法。簽訂商品房買賣合同時(shí)，關(guān)于建筑面積、使用面積和公用部分的說(shuō)明，也應(yīng)盡可能詳細(xì)。 （本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）
