1月至11月，全國房地產開發投資同比下降15.9%。這是各地落實控增量要求的正向反應，也是市場自發調整的結果。

房地產開發投資下降，原因之一是各地嚴控房地產增量，主動調控取得積極成效。我國房地產市場供求關系已經發生重大變化，由需求旺盛轉變為結構性供大于求，新建住房需求不可能回到過去高峰時的規模，簡單依靠賣地增加財政收入的做法再也不可能了。

還有一個原因是二手住房的替代作用日益明顯。二手房交易已成為當前住宅交易的重要組成部分。2025年1月至11月，全國二手房交易面積占交易總量的比重已達45%。2025年前三季度，深圳、上海等核心城市二手房成交量同比增長20%到30%，北京、重慶、杭州、成都等城市同比增長均超10%。

二手房占比上升是今后一個時期的趨勢。從國際經驗看，進入城鎮化后期，以存量交易為主是房地產市場較為普遍的規律。英國等發達國家二手房交易占比普遍在70%以上，美國超過80%。

應該看到，新房市場和二手房市場都能解決居民住房問題，要把新房市場和二手房市場作為一個整體看待。

2025年前三季度，重點30個城市新房和二手房的總成交量同比已呈停止下降勢頭。在去年四季度高基數的基礎上，2025年新房銷售量同比調整幅度有所擴大，但從新房和二手房交易總量來看，市場需求規模基本保持穩定。

當前，商品房銷售面積超過新開工面積，表明去庫存在有力推進。基于市場供求關系，應因城施策控增量、去庫存、優供給。房地產過剩的城市，應停止通過征地新增房地產用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地。應繼續推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

優供給方面，應繼續用好城中村改造專項借款政策，加快已開工項目建設進度，確保按時完工。以D級危險住房為重點實施城市危舊房改造，鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房。發揮住房保障輪候庫作用，優化和精準實施保障性住房供應。實施房屋品質提升工程，推廣建造“好房子”的經驗做法和惠民實用技術。

長遠看，我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對高品質住房形成新期待，房地產在統籌惠民生和穩增長過程中仍有較大發展潛力。

我們將穩步推進城鎮老舊小區、城中村、危舊房等改造，解決群眾急難愁盼，切實消除安全隱患。圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子改造成“好房子”，帶動產業鏈升級，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）