中國經濟網北京7月22日訊（記者 李方） 在我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，市場從高速發展轉向高質量發展階段，房企由過去的“三高”模式向低負債、可持續運營方向轉變，在這一過程中，一些房企由開發商轉向城市運營商，激發消費新動能，市場空間廣闊。

　　REITs作為新興融資工具，有助于房企盤活存量資產，打通“投、融、管、退”閉環。目前，我國已上市的基礎設施公募REITs產品達38只，合計融資規模約1258億元。消費基礎設施是公募REITs的重要板塊，目前已經上市的消費基礎設施REITs共4只，首發規模合計達到121.83億元。

　　近日，消費基礎設施REITs再添新員——華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“華夏首創奧萊REIT”）獲得證監會準予注冊的批復，并獲得上交所無異議函，華夏首創奧萊REIT即將進入發售階段。這是國內首只以奧特萊斯為底層資產的消費基礎設施REITs，為其他自持經營性物業的房企轉型提供了一個有益參考。

　　盤活存量 房企探索資產證券化模式

　　去年，國家發改委、證監會相繼發布文件，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，以期進一步增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目和保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

　　在這一市場機遇下，首創城發集團以旗下武漢首創奧萊項目和濟南首創奧萊項目作為底層資產，由旗下首創鉅大有限公司擔任運營管理統籌機構，華夏基金為基金管理人，申報發行公募REITs產品，項目總估值19.73億元，已于今年6月底獲批。

　　據了解，武漢首創奧萊項目于2018年4月開業，2019年以來穩居武漢長江以南區域奧萊市場龍頭地位，項目包含8棟商業樓棟，項目建筑形態為地上兩層、局部三層的開放式街區，采取田字形街區布局及托斯卡納小鎮建筑風格，擁有“市政廳”“圖書館”“教堂”“火車站”“劇院”等場景化體驗空間。濟南首創奧萊項目于2019年1月開業，自開業以來銷售額蟬聯濟南奧萊市場第一，項目包含8棟商業樓棟，項目建筑形態為地上三層開放式街區，擁有“羅馬廣場”“米蘭廣場”“摩納哥廣場”“威尼斯廣場”“錫耶納廣場”等場景化體驗空間。

　　當前，消費者消費習慣悄然改變，除了方便快捷的線上購物，也重視線下場景化的體驗消費。《2023-2024中國奧特萊斯行業白皮書》顯示，2023年，零售行業發展承壓，各業態的增長分化較大，但奧萊業態逆市增長，全國現有在營業奧特萊斯項目約239個，2023年奧萊銷售規模約2300億元，同比增長約9.5%，在所有零售業態中增長比例最高。

　　首創城發集團副總經理、首創鉅大公司執行董事、總經理謝洪毅告訴記者，華夏首創奧萊REIT既是踐行國企責任，貫徹國家“把恢復和擴大消費擺在優先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業重資產“投、融、管、退”全鏈條。“首創城發深耕奧萊15年，雖然已形成穩定的運營模式，但以自有資金進行資產盤活創新，回收成本時間相對較長。通過資產證券化的模式，獲得資產力量的支持，可以在盤活資金的基礎上進行產業創新，形成商業流程上的閉環，以及獲取更大的管理規模和機會。”

　　“華夏首創奧特萊斯REIT的獲批，一方面，進一步豐富了消費基礎設施REITs的資產類型；另一方面，也反映出奧特萊斯業態的發展潛力。”中指研究院研究副總監徐躍進告訴記者，近幾年社會經濟發展面臨一定壓力，居民收入預期不確定性有所提升，消費觀念更加理性，希望在品質和價格之間尋找平衡點。在此背景下，主打“大品牌、小價格”經營理念的奧特萊斯業態因具備消費目的性強、中高端品牌占比較高、商品價格優惠、品牌組合豐富等優勢，受到消費者更多青睞，迎來一定的發展機遇。

　　對于REITs這一創新金融工具，謝洪毅表示，資產證券化將作為首創城發長期發展中的重要一步，首創城發將加強招商運營管理能力，在服務消費者的同時帶動城市化發展。

　　厚積薄發 創造城市綜合運營新價值

　　近年來，房地產行業進入深度調整期，“規模紅利”時代已經過去，政府和企業都在積極探索房地產業發展新模式。這其中，由重資產向輕資產轉型，由短期的開發業務向長期的綜合運營業務轉型，同時也和此前的地產開發業務保持一定的相關性，成為許多房企新的探索方向。

　　2021年，首創城發重組成立，吸收合并此前以房地產開發業務為主的首創置業，同時注入首創集團旗下的首創經中、首創新城鎮和北京綠基三大業務平臺的資產。目前，首創城發以城市發展綜合運營商為發展目標，形成了城市綜合開發、城市綜合運營、城市更新升級為主的三大業務主航道。

　　“我們從業內熟知的首創置業到如今的首創城發，一直致力于推動各業務板塊的資源重組和創新發展，由高速發展向高質量發展進行轉變，不斷推動房地產平衡發展，積極探索商業地產新模式。”謝洪毅說。

　　事實上，在奧萊賽道，首創城發已深耕多年，積攢了豐富的經驗。早在2013年，北京首創奧萊正式對外營業，填補了彼時京西南大型商業的空白。開業十年來，北京首創奧萊銷售額累計超200億元，納稅超4億元，解決4000余人就業問題，帶動周邊住宅市場發展，為推動城市更新作出貢獻。

　　目前，首創城發全國在營奧萊項目15家，成為全國布局最廣的奧萊運營商，總建筑面積約180萬平方米，在項目選址及招商運營等方面占據先發優勢。謝洪毅透露，根據時間表，后期會繼續開展新的資產證券化項目，豐富的資產儲備為華夏首創奧萊REIT擴募提供了廣闊的想象空間。

　　從地產開發商轉為城市運營商，首創城發近年來的轉型為整個地產行業轉型提供了有益探索。徐躍進表示，房企從過去的“高負債、高杠桿、高周轉”向輕重并舉的開發、運營、服務一體化轉型，成為房企探索新模式的重要方向。一方面，房企可以探索新業務模式，尋求代建等輕資產業務發展空間；另一方面，房企應抓住結構性機會，追求開發業務的“有質量增長”。

　　謝洪毅表示，首創城發將繼續秉承“以人為本”的發展理念，不斷提升城市運營能力，為市民創造更加美好的生活環境，為城市發展貢獻更多力量。同時，首創城發將繼續探索新的融資渠道和商業模式，為企業的可持續發展注入新的活力。